Kauf einer Wohnung - was man unbedingt über den Verkäufer wissen muss.

Auf den ersten Blick scheint alles einfach: Sie haben eine Wohnung gefunden, die Dokumente geprüft, den Vertrag abgeschlossen, bezahlt - und sind nun stolzer Eigentümer einer Immobilie. Doch selbst diese Reihenfolge garantiert keine Ruhe. Aufgrund von Kriegsumständen, Lücken in der Gesetzgebung, unzureichender Digitalisierung und der Aktivität von Betrügern kann der Wohnungskauf mit Verlusten an Geld und Rechten enden.

Die Dokumente sind in Ordnung, aber nicht alles ist so einfach

Im Jahr 2025 funktioniert das Immobilienregister, aber nicht perfekt. Nicht alle Änderungen werden sofort erfasst, und einige Archivdokumente sind während der Kampfhandlungen verloren gegangen oder beschädigt worden. Das schafft Schlupflöcher für Betrügereien: Immobilien werden mit gefälschten oder ungültigen Papieren verkauft.

Um die Risiken zu minimieren, sollte man:

• die vollständige Eigentumshistorie der Wohnung überprüfen;
• auf die Anzahl der Eigentümerwechsel in kurzer Zeit achten;
• sicherstellen, dass die Dokumente keine Änderungen oder Anzeichen von Manipulationen enthalten;
• eine unabhängige rechtliche Prüfung durch einen Immobilienexperten anfordern.

Im Erbe, unter Arrest oder vor Gericht

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn die Wohnung kürzlich im Erbe erhalten wurde. Wenn seit der Erbannahme noch nicht die Frist zur Anfechtung verstrichen ist, kann jede Vereinbarung angefochten werden. Das gleiche gilt für Wohnungen, die unter Arrest stehen oder Gegenstand eines Gerichtsverfahrens sind.

Zusätzlich sollte man:

• die Wohnung im staatlichen Register der Lasten überprüfen;
• Informationen über den Eigentümer oder die Wohnung im Gerichtsregister finden;
• den Verkäufer gezielte Fragen stellen;
• Wohnungen vermeiden, für die weniger als ein halbes Jahr zuvor ein Erbschaftsverfahren eröffnet wurde.

Verkäufer ohne rechtliche Befugnis

• Manchmal gehört die Wohnung formal dem Verkäufer, aber rechtlich hat er nicht die Befugnis, den Vertrag selbstständig abzuschließen.
• Das kann der Fall sein: Gemeinschaftliches Eigentum ohne schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer; Wohnraum, der auf ein Kind oder eine geschäftsunfähige Person eingetragen ist; ein Objekt, das zusätzlichen Belastungen unterliegt (Vormundschaft, Pfand usw.).
• Vor dem Abschluss des Vertrages muss überprüft werden: Dokumente, die die Befugnisse des Verkäufers bestätigen; eine Bescheinigung über die Anzahl der im Apartment registrierten Personen; das Vorhandensein von Genehmigungen der Vormundschaftsbehörden; ob die Wohnung nicht in Verwaltung, Miete oder treuhänderisches Eigentum übertragen wurde.

Registrierte Bewohner - zukünftige Bedrohung

Die Wohnung kann rechtlich verkauft werden, aber tatsächlich von Personen 'besetzt' bleiben, die Wohnrechte haben. Dies ist besonders riskant, wenn es um:

• Kinder unter 18 Jahren;
• ältere Personen, die keine andere Unterkunft haben;
• Personen, die im Ausland oder im Militär sind;
• registrierte Bewohner ohne festgelegte Fristen.

Im Kaufvertrag sollte klar festgehalten werden, dass der Verkäufer sich verpflichtet, alle Personen vor Übergabe des Eigentums auszuweisen, und der Käufer das Recht hat, den Vertrag zu annullieren, wenn dies nicht eingehalten wird.

Der Erstmarkt - die Risiken sind nicht verschwunden

Nach mehreren Jahren des Krieges bleibt der Markt für Neubauten anfällig. Bauträger, die Finanzierung verloren haben oder mit logistischen Problemen konfrontiert sind, schließen die Objekte nicht immer rechtzeitig fertig - oder verschwinden ganz vom Markt.

Vor der Investition sollte sichergestellt werden, dass das Objekt alle Genehmigungen hat, der Bauträger eine positive Historie abgeschlossener Projekte hat, die Kaufdokumente nicht über 'Vorverträge' abgewickelt werden, sondern unter Einbeziehung eines Notars, und das Geld über ein Sonderkonto mit Kontrolle über den Geldfluss geleitet wird.

Wiederverkäufe und das Risiko gefälschter Vollmachten

Ein gefährliches Szenario ist der Verkauf von Wohnraum per Vollmacht. Selbst eine notariell beglaubigte Vollmacht kann widerrufen oder gefälscht werden. In solchen Fällen kann der echte Eigentümer später den Vertrag anfechten.

Um die Risiken zu minimieren, prüfen Sie das Datum und den Umfang der Befugnisse in der Vollmacht, klären Sie, ob sie am Tag des Vertragsabschlusses gültig ist, stellen Sie sicher, dass sie im Register der notariellen Handlungen eingetragen ist, und bestehen Sie nach Möglichkeit auf der persönlichen Anwesenheit des Eigentümers.

Wie man sich im Jahr 2025 schützt

1. Spare nicht an einem Anwalt. Die Überprüfung des Vertrages durch einen Experten ist Ihr Schutz.
2. Nutzen Sie offizielle Dienstleistungen. Fordern Sie Online-Auszüge an, überprüfen Sie Katasterkarten, Gerichtsregister und Informationen über den Bauträger.
3. Bestehen Sie auf notarieller Beurkundung. Alle Kaufverträge müssen von einem Notar beurkundet werden.
4. Vermeiden Sie Geschäfte, bei denen Immobilienmakler oder Vertreter ohne notariell bestätigte Befugnisse involviert sind.
5. Seien Sie nicht übereilt. Schnelle Entscheidungen im Immobilienbereich führen oft zu Fehlern.

Was noch zu wissen ist

Unser Verständnis von Meldeadressen hat sich über Jahrzehnte entwickelt, seit der Sowjetzeit, als es ohne diese unmöglich war, einen Job zu finden oder in eine andere Stadt zu ziehen. Heute ist die Registrierung des Wohnsitzes weitgehend eine Formsache, dennoch bestimmt sie den Zugang zu vielen grundlegenden Rechten und zieht viele Mythen, insbesondere in Bezug auf Wohnungsfragen, nach sich.

Die Preise für Wohnungen in der Ukraine sind ein wichtiger Indikator für die Stabilität des Landes, und trotz des Krieges passt sich der Immobilienmarkt an die neuen Realitäten an und hängt von der Sicherheitslage ab. Für diejenigen, die nach günstigem Wohnraum suchen, gibt es jedoch immer noch Städte mit relativ niedrigen Preisen.